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title: "Dación en pago: qué es, requisitos y cuándo se concede"
description: "Qué es la dación en pago de una hipoteca en España, qué requisitos exige el Código de Buenas Prácticas, qué ocurre con la deuda, la vivienda y los impuestos."
url: https://diarioprofesional.com/blog/dacion-en-pago/
date: 2026-11-06
modified: 2026-11-06
author: "Diario Profesional"
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# Dación en pago: qué es, requisitos y cuándo se concede

La dación en pago es el acuerdo por el que el deudor hipotecario entrega al banco la vivienda que garantiza el préstamo y, a cambio, la deuda queda cancelada. En España no es un derecho que pueda imponerse de forma general: depende de lo pactado con la entidad o de que se cumplan los requisitos del Código de Buenas Prácticas recogido en el Real Decreto-ley 6/2012, que obliga a las entidades adheridas a aceptarla cuando se dan las condiciones previstas. Este artículo expone, de forma ordenada, en qué consiste, quién puede solicitarla, qué efectos tiene sobre la deuda, el domicilio y los impuestos, y cómo se tramita.

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## En resumen

- La dación en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada para cancelar la deuda garantizada con ella, junto con las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad, según el Real Decreto-ley 6/2012.
- Como regla general exige la aceptación del banco; solo las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas están obligadas a aceptarla si se cumplen los requisitos y no prosperan la reestructuración ni la quita.
- Afecta a la vivienda habitual de familias en el umbral de exclusión, con un precio de adquisición limitado a un máximo de 250.000 euros y sin otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- El deudor puede solicitar permanecer en la vivienda dos años como arrendatario, con una renta anual del 3 % de la deuda existente en el momento de la dación.
- La ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual puede quedar exenta de IRPF si se cumplen las condiciones de la Ley del IRPF.

## Tabla de contenidos

- [Qué es la dación en pago de una hipoteca](#que-es-la-dacion-en-pago-de-una-hipoteca)
- [Cómo funciona la dación en pago de la vivienda habitual](#como-funciona-la-dacion-en-pago-de-la-vivienda-habitual)
- [Requisitos de la dación en pago](#requisitos-de-la-dacion-en-pago)
- [Cuándo puede aceptar o rechazar el banco la dación en pago](#cuando-puede-aceptar-o-rechazar-el-banco-la-dacion-en-pago)
- [Diferencias entre dación en pago, ejecución hipotecaria, venta y quita](#diferencias-entre-dacion-en-pago-ejecucion-hipotecaria-venta-y-quita)
- [Qué ocurre con la vivienda y sus ocupantes tras la dación en pago](#que-ocurre-con-la-vivienda-y-sus-ocupantes-tras-la-dacion-en-pago)
- [Consecuencias fiscales de la dación en pago](#consecuencias-fiscales-de-la-dacion-en-pago)
- [Pasos para solicitar la dación en pago](#pasos-para-solicitar-la-dacion-en-pago)
- [Dación en pago frente a otras salidas con la vivienda](#dacion-en-pago-frente-a-otras-salidas-con-la-vivienda)
- [Nuestra perspectiva sobre la dación en pago](#nuestra-perspectiva-sobre-la-dacion-en-pago)
- [Más información legal para propietarios e inquilinos](#mas-informacion-legal-para-propietarios-e-inquilinos)
- [Conclusiones sobre la dación en pago](#conclusiones-sobre-la-dacion-en-pago)
- [Preguntas frecuentes](#preguntas-frecuentes)

### Resumen de los apartados

| Apartado | Qué se explica | Idea clave |
| --- | --- | --- |
| Concepto | Definición y funcionamiento | Entrega de la vivienda a cambio de cancelar la deuda |
| Requisitos | Condiciones económicas y de plazo | Umbral de exclusión, límite de precio y plan inviable |
| Decisión del banco | Cuándo es obligatoria | Voluntaria salvo adhesión al Código de Buenas Prácticas |
| Comparación | Ejecución, venta y quita | La dación cancela la totalidad de la deuda |
| Vivienda | Alquiler posterior | Dos años, renta del 3 % |
| Fiscalidad | IRPF y otros tributos | Exención de la ganancia en vivienda habitual |
| Tramitación | Pasos prácticos | Reestructuración primero, dación como última medida |

## Qué es la dación en pago de una hipoteca

La dación en pago, también denominada adjudicación en pago, es un mecanismo de extinción de deudas por el que el deudor entrega un bien al acreedor en lugar de abonar la cantidad adeudada. Puede aplicarse a bienes muy diversos, pero en el ámbito hipotecario se refiere a la entrega del inmueble gravado. El Banco de España describe la dación en pago de la vivienda habitual como la entrega al banco de la vivienda que garantiza el préstamo a cambio de cancelar la deuda pendiente.

El Código Civil sustenta la figura en la autonomía de la voluntad de las partes: el acreedor no está obligado, con carácter general, a recibir una prestación distinta de la pactada. Por esa razón la dación en pago hipotecaria fue durante años un acuerdo excepcional que dependía de la negociación individual con cada entidad. La situación cambió parcialmente con la crisis financiera, cuando el legislador introdujo un sistema de medidas para deudores sin recursos.

### Dación en pago frente a pago de la deuda en efectivo

En una hipoteca ordinaria el deudor responde de la deuda con la vivienda y con el resto de su patrimonio presente y futuro. La dación en pago modifica ese esquema: si se concede en los términos del Real Decreto-ley 6/2012, la deuda garantizada queda cancelada en su totalidad, con independencia de lo que la entidad obtenga después por la venta del inmueble. Esa es su principal ventaja y también la razón por la que los bancos la conceden con cautela fuera del ámbito obligatorio.

## Cómo funciona la dación en pago de la vivienda habitual

El procedimiento parte de una solicitud del deudor a la entidad acreedora. Dentro del Código de Buenas Prácticas, la dación en pago se configura como medida sustitutiva, es decir, la última de una secuencia: primero se plantea la reestructuración de la deuda, después la quita y, solo si ninguna de ambas resulta viable, la entrega de la vivienda.

![Secuencia de reestructuración, quita y dación](https://diarioprofesional.com/wp-content/uploads/2026/11/1793808431487_Secuencia-de-reestructuracion-quita-y-dacion.jpeg)

Según la Guía de herramientas para el deudor hipotecario del Banco de España, de diciembre de 2024, la dación puede solicitarse cuando, transcurridos 24 meses desde la solicitud de reestructuración, esta no es viable ni lo es la quita, o bien cuando, estando aprobado y en curso el plan de reestructuración, se comprueba que es imposible atender los pagos. Ese plazo de 24 meses fue ampliado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, que también permitió pedir un segundo estudio de reestructuración si persiste la situación de vulnerabilidad.

Cuando la solicitud cumple los requisitos y la entidad está adherida, esta debe aceptar la entrega del bien hipotecado, bien a ella misma, bien a un tercero que designe. La deuda queda saldada aunque el valor de venta posterior sea inferior al importe del préstamo.

## Requisitos de la dación en pago

Los requisitos son acumulativos y se verifican con documentación. Los principales, según la información oficial del Banco de España, son los siguientes:

- **Umbral de exclusión:** la unidad familiar debe encontrarse dentro de los límites de renta y circunstancias que fija el Real Decreto-ley 6/2012.
- **Vivienda habitual:** la medida se refiere a la vivienda en la que reside la unidad familiar, no a segundas residencias ni a inmuebles de inversión.
- **Límite del precio de adquisición:** no debe superar el precio medio de la vivienda correspondiente al año de adquisición y a la provincia donde se ubica, y en todo caso ha de ser inferior a 250.000 euros. Para la reestructuración y la quita el límite es más amplio, con un máximo de 300.000 euros.
- **Falta de otros bienes:** todos los componentes de la unidad familiar deben carecer de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.
- **Plan inviable:** la reestructuración y la quita no pueden ser viables, o el plan aprobado debe ser imposible de cumplir.
- **Sin subasta anunciada:** no puede haberse anunciado la subasta del inmueble.
- **Sin cargas posteriores:** la vivienda no debe tener otras cargas además de la hipoteca.

### Plazos para solicitarla

La solicitud puede presentarse una vez transcurridos 24 meses desde la petición de reestructuración si no ha sido posible ni esta ni la quita, o durante un plan ya aprobado cuyos pagos no puedan atenderse. Conviene guardar justificante de cada solicitud, porque el cómputo de los plazos se apoya en las fechas de presentación ante la entidad.

### Tabla de requisitos

| Requisito | Condición | Dónde se comprueba |
| --- | --- | --- |
| Tipo de vivienda | Vivienda habitual | Empadronamiento y escritura |
| Precio de adquisición | Inferior a 250.000 euros y dentro del precio medio provincial del año de compra | Escritura de compraventa |
| Patrimonio | Sin otros bienes o derechos suficientes | Declaraciones y registros |
| Situación financiera | Dentro del umbral de exclusión | Documentación de ingresos |
| Estado de la ejecución | Sin subasta anunciada | Procedimiento judicial o notarial |
| Cargas | Sin cargas posteriores | Nota simple registral |

## Cuándo puede aceptar o rechazar el banco la dación en pago

La respuesta del Gobierno a una pregunta escrita en el Congreso aclara que, como norma general, el deudor no puede imponer al acreedor la dación en pago, porque se concibe como un pacto voluntario que necesita la aprobación de la entidad. La excepción es el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, cuyas entidades adheridas están obligadas a aceptarla si no se alcanza acuerdo de reestructuración o quita.

En la práctica, esto produce tres escenarios:

1. **Entidad adherida y requisitos cumplidos:** la aceptación es obligatoria.
2. **Entidad adherida y requisitos no cumplidos:** la entidad puede denegarla, aunque el deudor puede revisar la documentación o reclamar si considera que se cumplían las condiciones.
3. **Acuerdo voluntario fuera del Código:** la dación depende de la negociación, del valor de la vivienda y del interés de la entidad. Su viabilidad se ve influida por la situación del mercado inmobiliario en cada momento.

El Banco de España presenta la dación como la última opción dentro de las medidas para facilitar el cumplimiento de las obligaciones hipotecarias. Antes de ella existen otras vías de renegociación, como la carencia, el cambio de condiciones o la ampliación del plazo, que pueden resolver una dificultad temporal sin perder la vivienda.

## Diferencias entre dación en pago, ejecución hipotecaria, venta y quita

La dación en pago suele confundirse con otras salidas ante una hipoteca impagada. La diferencia esencial está en qué ocurre con el saldo restante.

| Opción | Qué ocurre con la vivienda | Qué ocurre con la deuda restante |
| --- | --- | --- |
| Dación en pago | Se entrega a la entidad o a quien esta designe | Se cancela la deuda garantizada y las responsabilidades personales, según el Real Decreto-ley 6/2012 |
| Ejecución hipotecaria | Se subasta | Si la subasta no cubre la deuda, el deudor sigue respondiendo de la diferencia |
| Venta voluntaria | La vende el propietario | Se cancela con el precio; si no alcanza, queda un saldo pendiente |
| Quita | El deudor conserva la vivienda | Se reduce parte del capital pendiente según lo previsto en el Código de Buenas Prácticas |

En la ejecución hipotecaria el procedimiento sigue su curso y el resultado depende del precio de adjudicación. La dación, en cambio, cierra la relación con la deuda garantizada. Para quien valora vender, comprar o cambiar de vivienda, resulta útil conocer los [gastos de una compraventa de vivienda](https://diarioprofesional.com/blog/gastos-compraventa-vivienda), que condicionan el saldo final de cualquier operación.

## Qué ocurre con la vivienda y sus ocupantes tras la dación en pago

La entrega del inmueble no implica necesariamente abandonarlo de inmediato. El Real Decreto-ley 6/2012 reconoce al deudor la facultad de solicitar permanecer en la vivienda durante un plazo de dos años en calidad de arrendatario. La renta anual equivale al 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación, y el impago de la renta devenga un interés de demora del 10 %.

Este régimen proporciona un margen para reorganizar la situación familiar. Quien deba buscar otro domicilio puede consultar la información sobre la [duración del contrato de alquiler y sus prórrogas](https://diarioprofesional.com/blog/duracion-contrato-alquiler) y sobre la [fianza de alquiler](https://diarioprofesional.com/blog/fianza-de-alquiler), dos cuestiones que se plantean al arrendar una vivienda sustitutiva. Si la situación llega a derivar en un procedimiento por impago de la renta, el análisis del [desahucio por impago](https://diarioprofesional.com/blog/desahucio-por-impago) detalla plazos y garantías.

## Consecuencias fiscales de la dación en pago

La Agencia Tributaria recoge una exención en el IRPF para la ganancia patrimonial derivada de transmitir la vivienda habitual del deudor o del garante mediante dación en pago, o mediante ejecución hipotecaria judicial o notarial, para cancelar deuda hipotecaria con una entidad de crédito u otro prestamista profesional. La condición es que el propietario carezca de bienes y derechos suficientes en cuantía para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la transmisión.

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2221-24, de 15 de octubre de 2024, confirmó que, tratándose de una dación en pago en los términos del artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF, la ganancia patrimonial quedaría exenta siempre que se trate de la vivienda habitual y no se disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente.

![Consecuencias fiscales de la dación en pago](https://diarioprofesional.com/wp-content/uploads/2026/11/1793808403057_Consecuencias-fiscales-de-la-dacion-en-pago.jpeg)

Otros tributos, como el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, pueden tener su propio régimen de exención en estos supuestos, por lo que conviene confirmarlo con el ayuntamiento correspondiente o con un asesor fiscal antes de firmar. Una dación formalizada fuera del Código de Buenas Prácticas, o sobre un inmueble que no sea vivienda habitual, puede tener un tratamiento tributario distinto, y es el caso en el que más interesa la consulta previa a un profesional.

## Pasos para solicitar la dación en pago

1. **Reunir la documentación:** escritura de la hipoteca, justificantes de ingresos, composición de la unidad familiar, nota simple del Registro de la Propiedad y certificados de patrimonio.
2. **Comprobar la adhesión de la entidad:** el listado de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas figura en las fuentes oficiales; de ello depende el carácter obligatorio de la aceptación.
3. **Solicitar la reestructuración:** es el paso previo previsto en el Código, y sirve para fijar el cómputo del plazo de 24 meses.
4. **Pedir la quita si procede:** si la reestructuración no es viable, se analiza la reducción de capital.
5. **Presentar la solicitud de dación:** por escrito, conservando copia sellada o justificante electrónico.
6. **Formalizar la escritura:** la dación se otorga ante notario e inscribe en el Registro, momento en que se concreta la cancelación de la deuda y, en su caso, el arrendamiento de dos años.

Si la entidad deniega la solicitud, el deudor puede acudir al servicio de atención al cliente de la propia entidad y, después, al servicio de reclamaciones del Banco de España. El asesoramiento de un abogado especializado ayuda a valorar si la denegación se ajusta a los requisitos legales.

## Dación en pago frente a otras salidas con la vivienda

Antes de optar por la entrega, conviene comparar escenarios con datos. Quien conserva capacidad de pago parcial puede analizar cuánto supone realmente su carga mensual, para lo que resulta ilustrativo el cálculo de la [cuota mensual de una hipoteca de 200.000 euros](https://diarioprofesional.com/blog/cuanto-pagaras-al-mes-por-una-hipoteca-de-200-000-euros-en-2026-calculamos-la-cuota-real-segun-el-tipo-de-interes). Quien se plantee volver a comprar tras una dación puede revisar si [comprar vivienda en España compensa frente a alquilar](https://diarioprofesional.com/blog/comprar-vivienda-en-espana-es-mas-rentable-que-alquilar), y quien busque una fórmula intermedia dispone de la información sobre el [alquiler con opción a compra](https://diarioprofesional.com/blog/alquiler-con-opcion-a-compra).

## Nuestra perspectiva sobre la dación en pago

> En Diario Profesional seguimos la actualidad legal del sector inmobiliario desde la perspectiva de quien debe aplicarla: propietarios, inquilinos, administradores y profesionales. La dación en pago ilustra bien la brecha entre la norma y la práctica: existe un marco claro, con requisitos y plazos, pero muchas familias lo desconocen o lo confunden con la ejecución hipotecaria.
> Consideramos que la información rigurosa y accesible es la mejor herramienta previa a cualquier negociación con una entidad. Por eso reunimos en un mismo lugar la explicación legal, los efectos fiscales y las alternativas, y actualizamos los contenidos cuando cambia la normativa, como ocurrió con la ampliación del plazo a 24 meses.
> Nuestra propuesta es combinar actualidad jurídica y guías prácticas, para que cada lector pueda llegar con las preguntas correctas a su entidad, a su abogado o a su asesor fiscal.
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## Más información legal para propietarios e inquilinos

Quien necesite profundizar en la normativa que afecta a la propiedad y al alquiler dispone de la sección de [legal inmobiliario](https://diarioprofesional.com/legal-inmobiliario), donde Diario Profesional publica análisis, noticias y explicaciones sobre derechos y obligaciones. Las novedades de mercado se recogen en la sección de [sector inmobiliario](https://diarioprofesional.com/sector-inmobiliario). Para seguir los cambios regulatorios en materia de arrendamientos, resulta pertinente el análisis sobre el [refuerzo de los contratos de alquiler y las normas contra los desahucios](https://diarioprofesional.com/blog/revolucion-en-el-alquiler-el-gobierno-planea-blindar-contratos-hasta-2028-y-endurecer-las-normas-contra-los-desahucios).

## Conclusiones sobre la dación en pago

La dación en pago permite cancelar una hipoteca entregando la vivienda, y en el marco del Real Decreto-ley 6/2012 extingue la deuda garantizada y las responsabilidades personales asociadas. No es un derecho universal: opera como última medida del Código de Buenas Prácticas, se limita a la vivienda habitual de familias en el umbral de exclusión y exige, entre otras condiciones, un precio de adquisición inferior a 250.000 euros y la inviabilidad de la reestructuración y la quita.

Sus efectos complementarios son relevantes: el deudor puede seguir en la vivienda dos años como arrendatario con una renta anual del 3 % de la deuda, y la ganancia patrimonial puede quedar exenta de IRPF si se cumplen las condiciones legales. Fuera del Código, todo depende de la voluntad de la entidad. La decisión debe tomarse con la documentación completa y, siempre que sea posible, con asesoramiento jurídico y fiscal.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué es la dación en pago y cómo funciona?

Es la entrega de la vivienda hipotecada al banco para cancelar la deuda que la garantiza. Si se concede dentro del Código de Buenas Prácticas, la deuda y las responsabilidades personales del deudor y de terceros quedan canceladas. Se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

### ¿Cuáles son los requisitos de la dación en pago hipotecaria?

La vivienda debe ser la habitual, la familia debe estar en el umbral de exclusión y carecer de otros bienes suficientes, y el precio de adquisición no puede superar el límite provincial ni los 250.000 euros. Además, la reestructuración y la quita deben ser inviables, la subasta no debe estar anunciada y no debe haber cargas posteriores.

### ¿Puede el banco negarse a la dación en pago?

Fuera del Código de Buenas Prácticas, sí, porque se trata de un pacto voluntario que necesita su aprobación. Las entidades adheridas deben aceptarla si se cumplen los requisitos y no se alcanza acuerdo de reestructuración o quita. Ante una denegación se puede reclamar ante la entidad y, después, ante el Banco de España.

### ¿Se puede seguir viviendo en la casa después de la dación en pago?

Sí, el deudor puede solicitar permanecer en ella dos años como arrendatario. La renta anual equivale al 3 % de la deuda en el momento de la dación, y el impago genera un interés de demora del 10 %.

### ¿Hay que pagar impuestos por la dación en pago?

La ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual puede estar exenta de IRPF cuando el deudor carece de otros bienes suficientes para pagar la deuda. Otros tributos, como el municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, conviene consultarlos con el ayuntamiento o con un asesor fiscal.

## Recomendaciones

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