--- title: "Cláusulas abusivas en la hipoteca: cuáles son y cómo reclamar" description: "Cláusulas abusivas en la hipoteca: suelo, gastos, intereses de demora y vencimiento anticipado. Criterios legales, plazos y pasos para reclamar en España." url: https://diarioprofesional.com/blog/clausulas-abusivas-hipoteca/ date: 2026-11-08 modified: 2026-11-08 author: "Diario Profesional" image: https://diarioprofesional.com/wp-content/uploads/2026/11/1793979454932_Escritura-hipotecaria-abierta-sobre-una-mesa.jpeg categories: ["Actualidad"] type: post lang: es --- # Cláusulas abusivas en la hipoteca: cuáles son y cómo reclamar Una cláusula abusiva en una hipoteca es una condición que el banco impuso sin negociarla individualmente y que genera un desequilibrio importante entre las partes, contrario a la buena fe. En España, las más habituales han sido la cláusula suelo, la imposición de gastos de formalización, los intereses de demora desproporcionados y ciertos vencimientos anticipados. Si un tribunal las declara nulas, se tienen por no puestas y el consumidor puede recuperar lo pagado de más. Este artículo explica cómo identificarlas, qué se puede reclamar, en qué plazos y por qué vía. Diarioprofesional Comprende mejor tu hipoteca Diarioprofesional analiza novedades legales y temas inmobiliarios para ayudarte a entender las cláusulas hipotecarias y tomar decisiones informadas. [Consultar información inmobiliaria](https://diarioprofesional.com) ## En resumen - Es abusiva la cláusula no negociada individualmente que provoca un desequilibrio importante e injustificado en perjuicio del consumidor; además se examina si fue transparente. - Las más frecuentes son la cláusula suelo, los gastos hipotecarios, los intereses de demora superiores en más de dos puntos al interés ordinario y algunos vencimientos anticipados. - Declarada la nulidad, la cláusula se elimina y proceden la devolución de los importes cobrados por su aplicación; en cláusula suelo, la restitución es total desde la firma. - La vía recomendada es la reclamación previa al banco y, si no hay respuesta satisfactoria, la demanda judicial. El plazo de restitución es de cinco años desde el conocimiento razonable del carácter abusivo. ## Tabla de contenidos - [Qué se considera cláusula abusiva en un préstamo hipotecario](#que-se-considera-clausula-abusiva-en-un-prestamo-hipotecario) - [Principales cláusulas abusivas en la hipoteca](#principales-clausulas-abusivas-en-la-hipoteca) - [Consecuencias de declarar abusiva una cláusula](#consecuencias-de-declarar-abusiva-una-clausula) - [Cómo reclamar las cláusulas abusivas de la hipoteca](#como-reclamar-las-clausulas-abusivas-de-la-hipoteca) - [Perspectiva de Diario Profesional](#perspectiva-de-diario-profesional) - [Cómo se detectan cláusulas abusivas antes de firmar o al revisar una hipoteca](#como-se-detectan-clausulas-abusivas-antes-de-firmar-o-al-revisar-una-hipoteca) - [Documentación necesaria para reclamar](#documentacion-necesaria-para-reclamar) - [Más información sobre el sector hipotecario y legal](#mas-informacion-sobre-el-sector-hipotecario-y-legal) - [Conclusiones](#conclusiones) - [Preguntas frecuentes](#preguntas-frecuentes) ## Qué se considera cláusula abusiva en un préstamo hipotecario La normativa de protección de consumidores declara nulas las condiciones generales abusivas en los contratos celebrados con consumidores. La Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación, en su artículo 8.2, establece esa nulidad y define como abusiva la cláusula que, contra la buena fe, causa al consumidor un desequilibrio importante e injustificado en las obligaciones del contrato. El carácter abusivo no se aprecia de forma aislada. La ley indica que debe valorarse la naturaleza de los bienes o servicios del contrato, todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración y el resto de cláusulas del contrato o de otro del que dependa. Además, el profesional que afirme que una cláusula fue negociada individualmente asume la carga de probarlo, lo que desplaza al banco la dificultad probatoria más habitual. ### Control de incorporación, transparencia y abusividad La práctica judicial distingue tres filtros sucesivos: 1. **Incorporación:** la cláusula debe ser clara, concreta y accesible, sin que el consumidor haya quedado ante un texto ilegible o ininteligible. 2. **Transparencia material:** el prestatario debe haber podido comprender la carga económica y jurídica que asumía, y no solo leer la cláusula. 3. **Abusividad:** una vez superado o no el control de transparencia, se analiza si el contenido genera un desequilibrio importante contrario a la buena fe. Este esquema explica por qué una misma cláusula puede ser válida en un contrato y nula en otro: el resultado depende de la información precontractual, de la redacción y de las circunstancias de cada firma. ## Principales cláusulas abusivas en la hipoteca La siguiente tabla resume las cláusulas que con más frecuencia han sido objeto de reclamación, el motivo habitual de nulidad y la consecuencia práctica. | Cláusula | Motivo habitual de abusividad | Consecuencia si se declara nula | | --- | --- | --- | | Cláusula suelo | Falta de transparencia: no se explicó su incidencia real en un préstamo presentado como variable | Se elimina el suelo y el banco devuelve lo cobrado de más desde la firma | | Gastos de formalización | Traslado íntegro al consumidor de notaría, registro, gestoría e impuesto de AJD | Devolución de los importes incluidos en la cláusula abusiva y abonados por el consumidor | | Intereses de demora | Recargo superior en más de dos puntos al interés remuneratorio pactado | Eliminación total de la cláusula; se mantiene el interés ordinario | | Vencimiento anticipado | Permite resolver el contrato por incumplimientos leves o poco relevantes | Se analiza su validez conforme a la doctrina del TJUE y del Tribunal Supremo | | Comisión de apertura | No es abusiva por sí misma; se examina su transparencia y proporcionalidad | Nulidad solo si no supera el control de transparencia o se solapa con otros gastos | | Cláusulas multidivisa | Falta de información sobre el riesgo de tipo de cambio | Nulidad por falta de transparencia en los casos en que se acredite | ### Cláusula suelo La cláusula suelo fija un tipo de interés mínimo por debajo del cual la cuota no desciende aunque el índice de referencia baje. No es ilegal en sí misma. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, declaró nulas las cláusulas enjuiciadas por falta de transparencia y valoró, entre otras circunstancias, la apariencia de préstamo a interés variable, la falta de información sobre su relevancia, su ubicación entre numerosos datos, la ausencia de simulaciones previas y la falta de advertencia clara sobre el coste comparativo con otros productos de la entidad. El auto de aclaración de 3 de junio de 2013 añadió dos precisiones relevantes: no es necesario que concurran simultáneamente todas esas circunstancias para declarar la nulidad, y el conocimiento real de la cláusula no puede sustituirse por formalismos ineficaces, como la lectura por parte del notario. Para estimar el importe a recuperar existe un desarrollo específico en el [cálculo de la devolución de la cláusula de suelo](https://diarioprofesional.com/blog/calculo-de-la-devolucion-de-la-clausula-de-suelo), donde se detalla la diferencia entre las cuotas pagadas con suelo y las que habrían correspondido sin él. ### Gastos hipotecarios La imposición al consumidor de todos los gastos de formalización de la hipoteca ha sido una de las condiciones más reclamadas. Pueden recuperarse los gastos de gestoría, registro, notaría, impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y tasación que estuvieran incluidos en la cláusula abusiva y hubiera abonado el consumidor, conforme a los criterios fijados por la jurisprudencia. Para documentarlo, lo más recomendable es reunir las facturas. Conviene distinguir la época de la firma. Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario distribuye esos gastos: el banco paga notaría, registro, gestoría y el impuesto de AJD, y el consumidor abona la tasación. Las hipotecas firmadas antes de esa fecha pueden contener cláusulas de gastos susceptibles de revisión; las posteriores se rigen por el reparto legal. Un repaso del coste global de adquirir una vivienda se encuentra en la guía sobre [gastos de compraventa de vivienda](https://diarioprofesional.com/blog/gastos-compraventa-vivienda). ### Intereses de demora El interés de demora es el recargo que se aplica sobre las cuotas impagadas. El Tribunal Supremo, en la sentencia 364/2016, de 3 de junio, fijó como doctrina que en los préstamos hipotecarios es abusivo cuando supera en más de dos puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado, con independencia del límite legal del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. Un ejemplo ilustrativo: si el interés remuneratorio pactado es del 3 %, un interés de demora del 5 % se sitúa en el límite y uno del 8 % lo supera claramente. Los importes son hipotéticos y solo sirven para mostrar el cálculo. La consecuencia de la nulidad es la eliminación total de la cláusula, sin moderación ni integración judicial: no se reduce el recargo a un porcentaje admisible. El préstamo conserva el interés remuneratorio ordinario, que sigue devengándose hasta el pago completo de la deuda. Esta cuestión es especialmente relevante en procedimientos de ejecución, donde el cálculo de la deuda reclamada depende de este tipo. ![Intereses de demora](https://diarioprofesional.com/wp-content/uploads/2026/11/1793979492651_Intereses-de-demora.jpeg) ### Vencimiento anticipado La cláusula de vencimiento anticipado permite al banco declarar exigible la totalidad del préstamo si el prestatario incumple. La doctrina del TJUE ha establecido que puede considerarse abusiva si permite resolver el contrato por un incumplimiento que no sea suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo. La Ley 5/2019 regula actualmente los umbrales de impago exigibles en los contratos que entran en su ámbito, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas debe informar de esta posibilidad antes de la firma. ### Comisión de apertura y otras condiciones La comisión de apertura no es abusiva per se. Se valora si fue transparente, si el prestatario comprendía los servicios que retribuye, si se solapa con otros gastos y si su cuantía resulta proporcionada respecto de operaciones similares de la época. Idéntico enfoque casuístico se aplica a otras condiciones, como las cláusulas multidivisa o las vinculaciones con productos de seguro. ## Consecuencias de declarar abusiva una cláusula Cuando se declara abusiva, la cláusula se tiene por no puesta: se anula sin que el resto del contrato desaparezca, salvo que no pueda subsistir sin ella. El consumidor puede reclamar los importes que abonó conforme a esa cláusula, con los intereses correspondientes según el caso. En la cláusula suelo, la devolución es total. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 (Gran Sala, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15, caso Gutiérrez Naranjo) resolvió que limitar en el tiempo los efectos restitutorios de la nulidad contraviene el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE. Por ello, el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo y no solo desde mayo de 2013, como había acotado inicialmente el Tribunal Supremo en su sentencia 241/2013. ## Cómo reclamar las cláusulas abusivas de la hipoteca El procedimiento puede ordenarse en fases, de menor a mayor coste y complejidad. 1. **Revisión documental.** Reunir la escritura, la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información Normalizada si existe, los recibos de las cuotas y las facturas de gastos. Para hipotecas posteriores a 2019, comprobar que la documentación se entregó con al menos diez días naturales de antelación a la firma, como exige el artículo 14.1 de la Ley 5/2019. 2. **Reclamación previa al banco.** Se presenta ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, que debe responder en el plazo de un mes. Es un paso recomendable porque deja constancia de la petición y puede evitar un pleito. 3. **Procedimiento extrajudicial de cláusulas suelo.** El Real Decreto-ley 1/2017 permite reclamar directamente al banco, que dispone de un máximo de tres meses para alcanzar un acuerdo y poner el dinero a disposición del consumidor. 4. **Demanda judicial.** Si no hay respuesta o no se está conforme, la vía más efectiva es la judicial, ya que solo una sentencia declara la nulidad con efectos restitutorios. La reclamación ante el Banco de España es posible en casos de malas prácticas bancarias, pero sus informes no son vinculantes ni sustituyen una resolución judicial. ### Plazos para reclamar La acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible. La acción de restitución de cantidades tiene un plazo general de cinco años, que según el criterio del TJUE no empieza a contar hasta que el consumidor pudo conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula. Este punto sigue sujeto a interpretación en los tribunales españoles, de modo que el momento exacto de inicio del plazo se valora caso por caso. En una hipoteca vigente con suelo aplicado, cada cuota cobrada renueva el derecho a reclamar su devolución. ## Perspectiva de Diario Profesional > Desde nuestra experiencia informando sobre legalidad e innovación en el sector inmobiliario, observamos que la mayor parte de los conflictos hipotecarios nace de una información insuficiente antes de la firma y de una documentación que nunca se revisó después. La normativa ha evolucionado de forma notable, y la Ley 5/2019 supuso un cambio de modelo en transparencia y reparto de gastos, pero millones de contratos anteriores siguen siendo susceptibles de análisis. > Por eso defendemos un enfoque práctico: leer la escritura con criterios jurídicos objetivos, conservar toda la documentación y conocer los plazos antes de decidir. Nuestro trabajo consiste en ofrecer explicaciones legales claras, guías y análisis de mercado que permitan a propietarios, inquilinos e inversores adoptar decisiones informadas en un entorno normativo cambiante. > Diario ## Cómo se detectan cláusulas abusivas antes de firmar o al revisar una hipoteca La revisión de un contrato, ya sea previa a la firma o posterior, puede apoyarse en una lista de comprobación objetiva: - **Información precontractual:** la FEIN y la FiAE deben haberse entregado con diez días naturales de antelación como mínimo, y la FiAE debe advertir de la existencia de límites mínimos en el tipo de interés, de la posibilidad de vencimiento anticipado por impago y de la distribución de gastos. - **Escenarios de tipos de interés:** en préstamos a tipo variable, debe entregarse un documento separado con la evolución previsible del índice. - **Tipos y recargos:** comparar el interés de demora con el remuneratorio y comprobar que la diferencia no supera dos puntos porcentuales. - **Gastos:** verificar quién asume notaría, registro, gestoría, AJD y tasación según la fecha de la firma. - **Comisiones:** identificar qué servicio concreto retribuye cada comisión y si se duplica con otros conceptos. Quien busque cambiar las condiciones de un préstamo vigente puede valorar también la [subrogación de hipoteca](https://diarioprofesional.com/blog/subrogacion-hipoteca), que describe requisitos, pasos y gastos. Para estimar el efecto de cada tipo de interés sobre la cuota, resulta útil el análisis de [cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 euros](https://diarioprofesional.com/blog/cuanto-pagaras-al-mes-por-una-hipoteca-de-200-000-euros-en-2026-calculamos-la-cuota-real-segun-el-tipo-de-interes). ## Documentación necesaria para reclamar La fortaleza de una reclamación depende de la prueba disponible. Los documentos más relevantes son: | Documento | Para qué sirve | | --- | --- | | Escritura de préstamo hipotecario | Identifica las cláusulas concretas y su redacción | | Oferta vinculante, FEIN y FiAE | Acreditan la información precontractual entregada | | Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación | Cuantifican los gastos reclamables | | Justificante del pago del AJD | Permite reclamar el impuesto cuando estaba incluido en la cláusula | | Extractos o recibos de cuotas | Sirven para calcular lo cobrado de más por el suelo o por otros conceptos | | Respuesta escrita del banco | Acredita el agotamiento de la vía previa | Si faltan documentos, la entidad puede aportar copias de las operaciones que consten en sus registros, de modo que conviene solicitarlas por escrito. ## Más información sobre el sector hipotecario y legal Diario Profesional publica noticias, análisis de tendencias, guías prácticas y explicaciones legales sobre vivienda, hipotecas, alquiler y profesiones vinculadas al hogar. Quien desee seguir la actualidad normativa puede consultar la categoría de [legal inmobiliario](https://diarioprofesional.com/legal-inmobiliario) o el apartado de [sector inmobiliario](https://diarioprofesional.com/sector-inmobiliario), donde se recogen las novedades del mercado y de la regulación que afectan a propietarios, inquilinos e inversores. Para valorar el contexto de la financiación, también está disponible el análisis sobre si [comprar vivienda compensa frente a alquilar](https://diarioprofesional.com/blog/comprar-vivienda-en-espana-es-mas-rentable-que-alquilar). ## Conclusiones Las cláusulas abusivas en la hipoteca no constituyen una categoría cerrada, sino el resultado de aplicar tres controles: incorporación, transparencia y equilibrio contractual. La cláusula suelo, los gastos de formalización, los intereses de demora y el vencimiento anticipado concentran la mayor parte de la doctrina, con criterios consolidados por el Tribunal Supremo y por el TJUE. La consecuencia de la nulidad es la eliminación de la cláusula y la devolución de lo abonado conforme a ella. En cláusula suelo la restitución es total desde la firma; en intereses de demora, la cláusula desaparece por completo y subsiste el interés ordinario; en gastos, se recuperan los importes incluidos en la cláusula abusiva y abonados por el consumidor. En la práctica, conviene revisar la escritura, ordenar la documentación, presentar la reclamación previa al banco y, si procede, acudir a la vía judicial dentro del plazo de cinco años desde el conocimiento razonable del carácter abusivo. Cada contrato exige un análisis individual, por lo que un abogado especializado en derecho bancario o una asociación de consumidores pueden valorar las circunstancias concretas. ## Preguntas frecuentes ### ¿Desde cuándo se puede reclamar la cláusula suelo? Tras la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, la devolución alcanza todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo. La nulidad de la cláusula es imprescriptible, pero la restitución de cantidades prescribe a los cinco años desde que el consumidor pudo conocer razonablemente su carácter abusivo. Si la hipoteca sigue vigente, cada cuota con suelo renueva el derecho a reclamar. ### ¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar? Pueden reclamarse los gastos de gestoría, registro, notaría, AJD y tasación incluidos en la cláusula abusiva y abonados por el consumidor, conforme a los criterios judiciales. Se recomienda reunir las facturas. Las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 siguen el reparto de la Ley 5/2019: el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD, y el consumidor la tasación. ### ¿Cuándo son abusivos los intereses de demora de una hipoteca? Según la sentencia del Tribunal Supremo 364/2016, de 3 de junio, lo son cuando superan en más de dos puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado. La cláusula se elimina por completo, sin reducir el recargo. El préstamo mantiene únicamente el interés remuneratorio ordinario. ### ¿Es obligatorio ir a juicio para reclamar una cláusula abusiva? No siempre. Primero se recomienda reclamar al Servicio de Atención al Cliente del banco, que debe responder en un mes, y en cláusulas suelo existe un procedimiento extrajudicial con un máximo de tres meses. Si no hay solución, la vía judicial es la más efectiva, porque solo una sentencia declara la nulidad con efectos restitutorios. ### ¿Sirve reclamar ante el Banco de España? Es posible en casos de malas prácticas bancarias, pero sus informes no son vinculantes ni sustituyen a una sentencia. Por esa razón, para obtener la declaración de nulidad y la devolución de los importes, la vía necesaria es la judicial. ## Recomendaciones - [Subrogación de hipoteca: requisitos, pasos y gastos en España](https://diarioprofesional.com/blog/subrogacion-hipoteca) - [Cálculo de la devolución de la cláusula de suelo ▶Infórmate](https://diarioprofesional.com/blog/calculo-de-la-devolucion-de-la-clausula-de-suelo) - [Desahucio por impago 🏡 plazos y claves legales 2026](https://diarioprofesional.com/blog/desahucio-por-impago)