IRPF del alquiler de vivienda: Si alquilas una vivienda en España debes declarar las rentas en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Lo que realmente tributa no es el ingreso íntegro, sino el rendimiento neto que queda tras restar gastos deducibles y amortización. Sobre esa cifra se aplica una reducción que, según el caso, va del 50 % al 90 % tras la Ley 12/2023, lo que puede recortar de forma notable la base que finalmente se suma a tu declaración.
En resumen:
- La reducción del 50 al 90 % en la base del IRPF por alquiler en zona tensionada afecta solo a contratos firmados tras la Ley 12/2023, y los antiguos mantienen el 60 % si siguen vigentes.
- Es necesario recopilar referencia catastral, NIF del inquilino, ingresos percibidos, gastos justificables y detalles de contratos múltiples antes de declarar los alquileres en Renta Web.
- Solo los gastos relacionados con intereses hipotecarios, IBI, seguros, reparaciones y amortización son deducibles, siendo clave calcular correctamente la amortización para reducir la base fiscal.
- Los alquileres a familiares con rentas inferiores a mercado generan un rendimiento mínimo computable; también las imputaciones por viviendas vacías o en copropiedad deben declararse.
- La Agencia Tributaria cruza datos automáticamente para detectar alquileres no declarados; es esencial conservar contratos, facturas y certificados durante cuatro años para evitar sanciones.
Tabla de contenidos
- Qué datos necesitas antes de abrir Renta Web
- Gastos deducibles del alquiler de vivienda: qué puedes restar
- Cómo funcionan las reducciones del 50, 60, 70 y 90 % tras la Ley 12/2026
- Ejemplo numérico: así se calcula el IRPF de un alquiler
- Cómo rellenar el alquiler en Renta Web paso a paso
- Riesgos de no declarar el alquiler y cómo evitarlos
- Conclusiones: lo esencial para tu próxima declaración
- Alquiler y declaración conjunta o separada: qué cambia
- Diferencias entre alquilar como particular o a través de una empresa
- Subarrendamientos y cesiones de uso: cómo tributan
- Actualización del valor catastral y su efecto en el rendimiento declarado
- El alquiler turístico y sus reglas fiscales propias
- Lo que la mayoría de propietarios pasa por alto
- Preguntas frecuentes
Qué datos necesitas antes de abrir Renta Web
Antes de sentarte frente a Renta Web conviene tener a mano una carpeta por cada inmueble alquilado. La Agencia Tributaria pide información desglosada y no admite improvisación: cada vivienda arrendada genera su propia ficha, con sus propios ingresos, gastos y periodos de ocupación.
Estos son los datos que necesitarás reunir antes de empezar:
- Referencia catastral del inmueble y porcentaje de titularidad, especialmente relevante si hay copropiedad entre cónyuges o herederos.
- NIF del arrendatario, fecha de inicio del contrato y número real de días en que la vivienda estuvo alquilada durante el año.
- Ingresos íntegros percibidos, es decir, las rentas efectivamente cobradas, sin incluir la fianza si esta no se ha hecho efectiva como pago.
- Gastos asociados al inmueble con sus justificantes: recibos de IBI, facturas de comunidad, seguros, recibos de intereses hipotecarios y facturas de reparaciones.
- Detalle de contratos múltiples si el inmueble ha cambiado de inquilino durante el año, porque cada arrendamiento se declara por separado.
Un caso frecuente que genera dudas es el alquiler a un familiar. Renta Web permite declararlo, pero la normativa fija un rendimiento neto mínimo computable cuando la renta pactada resulta inferior a la de mercado, así que no sirve para reducir artificialmente la carga fiscal. Los ejemplos de cumplimentación que publica la propia Agencia Tributaria (AEAT) muestran cómo distinguir estos supuestos y cómo dar de alta varios arrendamientos sobre el mismo inmueble cuando ha habido más de un inquilino en el ejercicio.
Si el piso estuvo parte del año vacío y a tu disposición, ese periodo no computa como alquiler: genera una imputación de renta inmobiliaria distinta, calculada sobre el valor catastral, que se declara en un apartado diferente de Renta Web.
Gastos deducibles del alquiler de vivienda: qué puedes restar
El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para obtener esa renta. La lista es más amplia de lo que muchos propietarios imaginan, pero también tiene límites que conviene conocer antes de presentar la declaración.
Pueden deducirse, entre otros:
- Los intereses de la hipoteca (nunca el capital amortizado, solo la parte de intereses).
- El IBI, las tasas municipales y los gastos de comunidad de propietarios.
- Los seguros del hogar vinculados a la vivienda arrendada y los honorarios de gestión o administración.
- Los gastos de reparación y conservación, como pintura, sustitución de instalaciones o arreglos de fontanería.
- La amortización del inmueble, calculada como el 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores: el valor catastral de la construcción o el coste de adquisición satisfecho, excluyendo siempre el valor del suelo.
Consejo profesional: *la amortización suele ser la partida que más reduce la base fiscal y es también la que más arrendadores calculan mal.
Hay una diferencia clave entre reparación y mejora. Repintar una pared o arreglar una gotera es gasto deducible en el mismo ejercicio; cambiar toda la instalación eléctrica o ampliar la vivienda se considera mejora y se capitaliza, aumentando el valor del inmueble en lugar de deducirse de golpe.
Existe además una regla de límite poco conocida: la suma de intereses de financiación y gastos de reparación y conservación no puede superar el importe de los ingresos íntegros del inmueble. Si el gasto excede ese límite, el exceso no se pierde: se traslada y puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes, siempre respetando el mismo tope anual.
Cómo funcionan las reducciones del 50, 60, 70 y 90 % tras la Ley 12/2026
Aquí está el cambio que más ha alterado la fiscalidad del alquiler en los últimos años. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, sustituyó la antigua reducción única del 60 % por un esquema escalonado que premia determinados comportamientos del arrendador y penaliza otros con un tramo general más bajo.
Todo este esquema aplica exclusivamente al alquiler de vivienda habitual del inquilino. Un alquiler turístico o un local comercial no entran en este régimen de reducciones, aunque sí generan rendimiento del capital inmobiliario sujeto a IRPF por otras reglas.
| Reducción | Requisito principal | Documentación a conservar |
|---|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona de mercado tensionado con rebaja de al menos un 5 % sobre la renta del contrato anterior | Certificado de zona tensionada y prueba de la renta anterior (certificado municipal o autonómico) |
| 70 % | Primer alquiler a inquilino joven (18 a 35 años) en zona tensionada, o cesión a la administración pública o entidad social | Declaración de edad del inquilino o convenio con la administración |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | Certificados de obra y licencia de rehabilitación |
| 50 % | Régimen general, sin cumplir ninguna de las condiciones anteriores | Contrato de arrendamiento |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen, por seguridad jurídica, el derecho a la reducción del 60 % mientras sigan vigentes, aunque no cumplan los nuevos requisitos. Es una excepción transitoria que muchos propietarios con contratos antiguos desconocen y que conviene revisar antes de aplicar el tramo equivocado.
Para acreditar la reducción del 90 % por bajada de renta en zona tensionada, Hacienda puede exigir el certificado que delimita esa zona y prueba documental de que la renta anterior era, al menos, un 5 % superior a la nueva. Sin ese respaldo, la reducción aplicable cae automáticamente al tramo general.
Ejemplo numérico: así se calcula el IRPF de un alquiler
Nada aclara más que las cifras. Supongamos un propietario que alquila una vivienda y aplica la reducción general estándar para viviendas que no cumplen requisitos especiales de la Ley 12/2023.
Consejo profesional: suma siempre los intereses y las reparaciones por separado del resto de gastos para comprobar que no superan los ingresos íntegros; si te pasas del límite, el exceso se guarda para los cuatro años siguientes, no se pierde.
El cálculo queda así: 11.500 € de ingresos menos 4.150 € de gastos totales (1.200 + 450 + 380 + 320 + 1.800) da un rendimiento neto previo de 7.350 €.
Si el mismo propietario cumpliera las condiciones para la reducción máxima aplicable en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la base tributable se reduciría significativamente. En caso de copropiedad, cada titular declara su porcentaje de ingresos y gastos de forma proporcional, y si el inmueble estuvo vacío parte del año, esos días se excluyen del cálculo del alquiler y pasan a imputación de renta inmobiliaria.
Cómo rellenar el alquiler en Renta Web paso a paso
Renta Web organiza toda esta información dentro del apartado de bienes inmuebles, y seguir el orden correcto evita errores de cálculo automático.
- Entra en Datos económicos > Bienes inmuebles y arrendamientos y localiza la ficha del inmueble por su referencia catastral, o crea una nueva si es la primera vez que lo declaras.
- Selecciona Alta de arrendamiento e indica el NIF del arrendatario, la fecha de inicio del contrato y los días de alquiler efectivo dentro del ejercicio.
- Introduce los ingresos íntegros percibidos en el apartado correspondiente, sin mezclar la fianza si no se ha cobrado como renta.
- Desglosa los gastos deducibles en las casillas específicas: intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y gastos de gestión.
- Consigna la amortización del inmueble y, si procede, la del mobiliario cedido con la vivienda, que se amortiza al 10 % anual.
- Marca la casilla de reducción aplicable y verifica que el porcentaje mostrado coincide con el tramo que realmente te corresponde.
- Si ha habido más de un contrato en el año, repite el proceso de alta de arrendamiento tantas veces como contratos distintos hayas tenido sobre ese inmueble.
Consejo profesional: antes de confirmar, revisa el rendimiento neto que calcula automáticamente el programa comparándolo con tu propia suma manual. Renta Web aplica bien las fórmulas, pero un dato mal introducido en la casilla de días de alquiler puede alterar el resultado sin que salte ningún aviso.
Para arrendamientos a familiares, Renta Web incorpora un aviso específico sobre el rendimiento mínimo computable, que conviene leer con atención antes de introducir una renta simbólica.
Riesgos de no declarar el alquiler y cómo evitarlos
La Agencia Tributaria cruza automáticamente varias fuentes de información para detectar alquileres no declarados: los depósitos de fianzas en los organismos autonómicos de vivienda, los consumos de suministros de luz y agua, y los anuncios publicados en portales inmobiliarios. La OCU advierte de que este cruce de datos hace que ocultar un alquiler sea, hoy, una apuesta con muchas probabilidades de salir mal.
Los errores más habituales que activan una comprobación no suelen ser ocultaciones deliberadas, sino descuidos evitables:
- Declarar el 100 % de un inmueble en copropiedad en lugar del porcentaje real de titularidad.
- Superar el límite de deducción de intereses y reparaciones sin trasladar el exceso correctamente a ejercicios posteriores.
- Confundir un arrendamiento con fines turísticos con un alquiler de vivienda habitual, aplicando reducciones que no corresponden.
- No conservar contratos, facturas o certificados que respalden gastos y reducciones ante una posible comprobación.
El plazo de prescripción fiscal es de cuatro años, por lo que conviene guardar contratos, recibos y facturas durante ese periodo como mínimo. Si la situación incluye copropiedad, varios contratos o reducciones especiales, un asesor fiscal suele amortizar su coste con creces frente al riesgo de una comprobación mal resuelta.
Conclusiones: lo esencial para tu próxima declaración
Declarar el alquiler no es opcional y el sistema de reducciones, bien aplicado, puede reducir la base fiscal de forma sustancial, especialmente en zonas tensionadas o con inquilinos jóvenes. Antes de presentar la Renta, comprueba que tienes:
- El contrato de arrendamiento y el NIF del inquilino.
- Los justificantes de todos los gastos deducibles del ejercicio.
- El cálculo de amortización correctamente separado entre construcción y suelo.
- La documentación que acredite la reducción aplicable, si no es la general del 50 %.
Si el caso incluye varios inmuebles, copropiedad o dudas sobre el tipo de reducción, conviene consultar con un asesor fiscal o revisar los manuales oficiales de la Agencia Tributaria antes de presentar la declaración. Puedes seguir la evolución normativa del alquiler en la sección de legal inmobiliario de Diarioprofesional.
Alquiler y declaración conjunta o separada: qué cambia
La forma de tributar por el alquiler no cambia por el hecho de declarar en conjunta o en individual, pero sí cambia cómo se reparte esa renta entre los cónyuges. En declaración individual, cada titular del inmueble declara solo su porcentaje de propiedad sobre los ingresos, los gastos y la amortización.
En declaración conjunta, todas las rentas del matrimonio (incluidas las del alquiler) se suman en una única base imponible, lo que puede acercar a la pareja a un tramo marginal más alto si ambos tienen ingresos elevados. Para matrimonios donde uno de los cónyuges apenas tiene rentas propias, la conjunta puede compensar por la reducción general aplicable a la base, pero cuando ambos trabajan y tienen ingresos similares, la tributación individual suele resultar más ventajosa.
La titularidad del inmueble importa más de lo que parece.
Diferencias entre alquilar como particular o a través de una empresa
Un propietario particular que alquila una vivienda tributa siempre por IRPF, dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario, con el esquema de gastos deducibles y reducciones descrito hasta ahora.
Esta diferencia explica por qué muchos pequeños propietarios descartan constituir una sociedad para gestionar uno o dos pisos: perderían el beneficio fiscal más potente del sistema actual. Las sociedades, sin embargo, pueden deducir gastos de forma más flexible en determinados conceptos y no están sujetas al límite conjunto de intereses y reparaciones que sí aplica en IRPF.
La decisión entre operar como particular o como empresa depende del volumen de inmuebles gestionados y del resto de rentas del propietario. Con una o dos viviendas alquiladas a particulares, el IRPF con reducción suele ser la opción más ventajosa. Con carteras más grandes, gestionadas de forma profesional y con reinversión constante, el impuesto de sociedades puede ofrecer ventajas de tesorería que el IRPF individual no permite. No existe una respuesta única válida para todos los casos, y conviene analizarlo con cifras reales antes de decidir la estructura.
Subarrendamientos y cesiones de uso: cómo tributan
Cuando un inquilino subarrienda parte o la totalidad de la vivienda a un tercero con el consentimiento del propietario, la renta que percibe ese inquilino subarrendador no tributa como rendimiento del capital inmobiliario, sino como rendimiento del capital mobiliario, porque quien subarrienda no es titular del inmueble. Esta distinción suele sorprender a quienes piensan que el tratamiento fiscal es idéntico al de un arrendador propietario.
El propietario original, por su parte, sigue declarando su renta como rendimiento del capital inmobiliario de forma independiente, sin que el subarriendo posterior le afecte fiscalmente, salvo que el contrato original lo prohíba y genere consecuencias civiles ajenas al IRPF.
Las cesiones de uso gratuitas, es decir, cuando el propietario deja la vivienda a un familiar o a un tercero sin cobrar renta, no generan rendimiento del capital inmobiliario, pero tampoco quedan exentas de tributación. Hacienda las trata como imputación de renta inmobiliaria, calculada sobre el valor catastral del inmueble, de forma similar a una vivienda vacía a disposición del propietario. Este matiz es clave para quienes prestan una segunda vivienda a hijos o padres sin cobrar alquiler, porque muchos asumen erróneamente que, al no haber ingreso, no hay nada que declarar.
Actualización del valor catastral y su efecto en el rendimiento declarado
El valor catastral del inmueble no es un dato estático: los ayuntamientos lo revisan periódicamente y esas actualizaciones repercuten directamente en dos elementos clave de la declaración del alquiler. El primero es el IBI, que sube o baja en función del valor catastral vigente y que se deduce íntegro como gasto del ejercicio en que se paga.
El segundo, más relevante en términos fiscales, es la amortización.
El efecto contrario también existe: en zonas donde el valor catastral se ha quedado desactualizado durante mucho tiempo, la revisión puede provocar un salto notable en el IBI sin que la amortización deducible aumente en la misma proporción, si el coste de adquisición ya era superior al nuevo valor catastral. Por eso conviene revisar cada año el recibo del IBI y comparar el valor catastral de construcción con el coste de adquisición original, para asegurarse de aplicar siempre la cifra de amortización que más favorece la declaración dentro de lo permitido por la normativa.
IRPF del alquiler de vivienda: El alquiler turístico y sus reglas fiscales propias
El alquiler de una vivienda con fines turísticos no sigue el mismo camino fiscal que el alquiler de vivienda habitual, y confundir ambos regímenes es uno de los errores que más comprobaciones genera. Cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama periódico, recepción), la actividad se reclasifica como actividad económica y no como rendimiento del capital inmobiliario.
Si, en cambio, el alquiler turístico se limita a poner la vivienda a disposición sin servicios hoteleros, se mantiene dentro del capital inmobiliario, pero tampoco accede a esas reducciones, porque no se trata de la vivienda habitual del inquilino.
A esto se suma la exigencia, cada vez más extendida en comunidades autónomas y ayuntamientos, de licencias turísticas y registro previo, en línea con el debate normativo que analiza Diarioprofesional en su cobertura sobre las nuevas normas que blindan los contratos de alquiler. Antes de anunciar una vivienda para uso turístico conviene verificar tanto la fiscalidad aplicable como la normativa municipal vigente, porque ambas condicionan la rentabilidad real de la operación.
Lo que la mayoría de propietarios pasa por alto
La conversación pública sobre el IRPF del alquiler suele centrarse en si conviene o no declarar, cuando la pregunta relevante ya no es esa: la trazabilidad de rentas es prácticamente total y la duda real es cómo optimizar dentro de la legalidad.
El error más caro no es olvidar un gasto deducible menor. La amortización, por su parte, sigue siendo la partida más infrautilizada de toda la declaración: calcularla mal, o no aplicarla, equivale a regalar a Hacienda una deducción legítima. Antes de presentar la próxima Renta, la prioridad no es buscar atajos, sino revisar con calma qué tramo de reducción corresponde realmente a cada contrato vigente.
— Diario
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un asesor financiero cualificado. Consulte a un profesional financiero cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.
Preguntas frecuentes relacionadas con el IRPF del alquiler de vivienda
¿Quién paga el tipo marginal del 47 % en IRPF?
El tramo más alto de la escala general del IRPF se aplica a partir de una determinada renta anual elevada; solo la parte de la base que supera ese umbral tributa a ese tipo, no la totalidad de los ingresos del contribuyente.
¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF?
Sí, la Agencia Tributaria exige declarar siempre los ingresos por alquiler como rendimientos del capital inmobiliario, sin excepción por el importe cobrado ni por el número de meses arrendados.
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